Айцішнік купіў дом у Польшчы. Як атрымаць дазвол у 2022, калі адмоў большае

[Фота з сайта забудоўшчыка выкарыстоўваюцца для ілюстрацыі, суразмоўца не даў дазволу паказаць менавіта яго забудову, бо яна пазнавальная.]

Многія ІТ-экспаты задумваюцца пра куплю жытла ў новай краіне. У Польшчы ёсць нюанс: у залежнасці ад формы ўласнасці нерухомасці і яе лакацыі, замежніку можа спатрэбіцца дазвол МУС на куплю жытла. Як яго атрымаць і якія захады перад угодай трэба зрабіць?

Алег (імя змененае) — ІТ-кансультант з Мінска. З жонкай і сынам прыехаў у Польшчу шэсць гадоў таму. У 2021 годзе муж і жонка купілі дом у Гданьску.

— Увосень 2020-га прыйшло ўсведамленне, што хочам застацца тут і купіць дом. На пачатку 2021-га заключылі ўгоду, увесну 2022-га атрымалі дазвол МУС. Ужо амаль дарабілі рамонт і днямі заязджаем у дом, — дзеліцца Алег.

Пошукі дома і забудоўшчыка. «Варыянтаў было мала»

Усе шэсць гадоў сям’я Алега здымала кватэру каля Старога горада ў Гданьску. Гэта зручная лакацыя для сям'і: побач садок для дзіцяці, у 10 хвілінах язды на аўто — офіс, дзе Алег працаваў да кавідных часоў. 

— Мы прызвычаіліся да гэтага раёна і хацелі купіць дом дзесьці непадалёк, — тлумачыць мужчына. — Гдыню, Прушч Гданьскі і іншыя аддаленыя ад нас месцы не разглядалі.

Купля дома цягне за сабой куплю зямлі, а ў Гданьску, як у прымежнай зоне, для гэтага патрабуецца дазвол МУС. Мала таго, што сам працэс падачы пакета дакументаў не з простых, час чакання дазволу можа расцягнуцца на многія месяцы, аж да года. Улічваючы гэтыя абставіны, Алег шукаў дом на першасным рынку.

— Наогул, мы былі згодныя купіць дом і на другасным. Але я чуў, што на другасным рынку складана знайсці прадаўца, згоднага чакаць цябе з дазволам. Таму я шукаў такога забудоўшчыка, які ў курсе гэтай тэмы і які гатовы чакаць. Але варыянтаў было мала.

Найлепшай прапановай паводле суадносін цана-якасць стаў блізняк (катэдж на дзве сям’і) у чатырох кіламетрах ад кватэры Алега. Гэта трохузроўневы дом жылой плошчай 135 кв. м, агульнай — 177, уключна з гаражом 17 «квадратаў», тэрасай 25 «квадратаў», гасцявым санвузлом, двума ваннымі пакоямі, гарышчам, кацельняй. Таксама ёсць агрудак (лужок). І велізарны бонус — адразу за домам месціцца добраўпарадкаванае зарыбленае возера — шыкоўны від з акна! 

— Цана за гэты дом была 1 240 000 злотых, з якіх на 40 тысяч мы з забудоўшчыкам потым старгаваліся. Цяпер падобныя варыянты каштуюць на 300 тысяч даражэй. Вырашылі купіць менавіта гэты дом — ён нам спадабаўся. А галоўнае — у дэвелапера ўжо быў кейс па продажы дома беларусам. Прадавец ведаў, што гэта такое, яго гэта не пужала, і ён даў нам дастаткова лаяльныя ўмовы, — тлумачыць Алег.

Як антыпрыклад мужчына расказаў пра досвед зносін з іншым забудоўшчыкам. Той прадаваў падобныя па памеры і планіроўцы дамы, але далей, затое і значна танней. Такі блізняк муж і жонка маглі купіць нават без прыцягнення крэдыту. Гэта была прывабная прапанова.

— Але там уперліся. Гэта быў вельмі дробны забудоўшчык, які не хацеў занурацца ў пытанні з дазволам. Нам сказалі — даем тры месяцы, каб атрымаць дазвол. Калі не атрымаеце, то будзе штраф, ледзь не 20% ад кошту дома. Натуральна, мы ад такой угоды адмовіліся.

Дазвол — за два з паловай месяцы, крэдыт — пад 6,5 працэнтаў

Алег дамовіўся са сваім забудоўшчыкам, што той будзе чакаць дазволу дзевяць месяцаў — гэта было задакументавана. Вусна абяцалі чакаць даўжэй.

— Спачатку мы ўнеслі 20 тысяч закладу, падпісалі «ўмову рэзервацыйную», і нам забраніравалі дом. Гэта была «залічка» — сума, якая не вяртаецца, калі мы перадумаем або не атрымаем дазволу, — расказвае Алег пра пачатковы этап куплі дома.

Далей у мужчыны было тры месяцы, каб узяць іпатэчны крэдыт. Тут праблем не аказалася. У Алега быў «часовы побыт», «умова працы» і гісторыя высокіх даходаў за апошнія тры гады — банк гатовы быў даць крэдыт на суму нават у паўтара разу большую, чым патрабавалася.

— Галоўнае — гэта «ўмова працы». Ведаю, што з дамовай b2b атрымаць крэдыт складана, нават калі паказваеш добры рух грошай, — перасцерагае мужчына.

Першапачаткова працэнтная стаўка па крэдыце ў Алега была 3,2 працэнта, стаўка магла змяняцца. Увесну гэтага года стаўкі пачалі істотна расці. Калі дайшлі да 6,5%, Алег памяняў стаўку на фіксаваную, тэрмінам на пяць гадоў. Кажа, калі б гэтага не зрабіў, цяпер плаціў бы пад 9%.

— Калі нам ухвалілі крэдыт, адбылася аплата за дом. З нашых грошай там было 20%. Падпісалі «ўмову дэвелаперскую». Пры канцы мінулага года дом дабудавалі, адбыўся акт прыёму-перадачы, нам далі ключы, і мы змаглі пачаць рабіць рамонт. На гэтым этапе пайшлі за дазволам МУС, далей заключылі дамову куплі-продажу.

Дарэчы, Алег звяртаўся да адваката, каб той дапамог з падачай дакументаў на дазвол МУС. Чакалі два з паловай месяцы. Алег кажа, што гэта мінімальныя тэрміны, пра якія ён чуў. Паводле яго слоў, перыяд чакання можа скласці паўгода і больш. 

Калі б у дазволе Алегу адмовілі, то паводле дамовы з забудоўшчыкам трэба было вярнуць дом у такім стане, у якім ён быў першапачаткова. Грошы вярнулі б усе, акрамя «залічкі».

— Мала хто з забудоўшчыкаў дае ключы і дазваляе рабіць рамонт, пакуль не атрымаеш дазвол МУС. Гэта рызыкі, прычым для абодвух бакоў. Напрыклад, паводле дамовы мы маглі чакаць дазволу да верасня. Добра, што атрымалі яго на пачатку вясны. А калі б была адмова? Страцілі б дом, а грошай у рамонт ужо ўпампавана дзіка.

Акрамя іншых выдаткаў Алег плаціў за «ўмову дэвелаперскую» — прыкладна паўтары тысячы злотых. Паслугі адваката абышліся ў дзве тысячы. За дамову куплі-продажу прыйшлося аддаць яшчэ каля дзвюх тысяч. Дазвол МУС каштаваў 1570 злотых.

Рамонт абышоўся ў 200 тысяч. Тэрмін чакання аддзелачных матэрыялаў, дзвярэй і мэблі — больш як тры месяцы

Паводле слоў Алега, стандарт здачы нерухомасці ў Польшчы значна вышэйшы. У Мінску ў яго засталася кватэра ў навабудзе ў дарагім ЖК.

— Тут у доме была зробленая абсалютна ўся электрыка: разеткі і выключальнікі стаялі ўжо чыставыя. Прычым не па адной кропцы на пакой. Былі ўсе вывады для асвятлення на столях. Сцены — роўныя, але яшчэ не зашпакляваныя і не памаляваныя. Разведзеная ўся сантэхніка, на ўсіх паверхах змантаваныя вадзяныя падлогі. Кацёл — «Бош» апошняй мадэлі, кандэнсацыйны, аднаконтурны, плюс бак на 120 літраў для катла.

З нестандартнага — на ўсіх паверхах змантаваная сістэма цэнтральнага пыласоса. Ёсць падмурак і вывад коміна для каміна. Усталяваная сістэма прытокава-выцяжной вентыляцыі з рэкуперацыяй. Ля ўваходных дзвярэй — відэадамафон. Кіраванне рэкуператарам, катлом і дамафонам магчымае праз Wi-Fi.

Таксама стаяць гаражная брама з электрапрывадам. У доме — разводка пад сігналізацыю. На вокнах — ралеты з электрапрывадам. Па перыметры ўчастка — плот. Перад домам — плітка. На фасадзе — вонкавае асвятленне.

Рамонт у доме Алега рабілі ў асноўным аддзелачнікі з Беларусі. Брыгада знайшлася на спецыялізаваных форумах у інтэрнэце. Алег кажа, што расцэнкі ва ўсіх розныя. Хтосьці бярэ 500 злотых за 1 кв. м «пад ключ», хтосьці — тысячу. Наш герой за паслугі будаўнікоў заплаціў 60 тысяч, за рамонт, уключна з будматэрыяламі, 200 тысяч злотых.

— Калі робіш рамонт трохі цікавейшы, чым з Leroy Merlin, даводзіцца доўга чакаць і шмат плаціць. Ва ўсіх тэрміны паводле дамовы ад трох месяцаў — ніхто табе раней нічога не прывязе. Для Польшчы гэта норма.

Як наогул гэта ўладкавана

У якіх выпадках пры куплі нерухомасці ў Польшчы патрабуецца дазвол МУС, ці бываюць адмовы беларусам, расказаў Арцём Сафонаў, фінансавы кансультант кампаніі Phinance S.A. у Гданьску. 

— Пры куплі нерухомасці ў прымежнай зоне Польшчы іншаземец вызвалены ад дазволу МУС у выпадку, калі купляе кватэру з формай уласнасці spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Прычым лакацыя ролі не грае: такую кватэру без дазволу МУС можна купіць у любым месцы Польшчы, уключна з прымежнай зонай. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu значыць, што кватэра з’яўляецца ўласнасцю кааператыва (spółdzielnia). Кватэра з такой формай уласнасці не ўключае ў сябе долі зямлі. Набываецца права карыстацца памяшканнем, рабіць у ім рамонт, а таксама заключаць угоды па куплі-продажы кватэры. 

— Кааперацыйныя кватэры ў Польшчы будавалі да 2008 года. Цяпер такія можна знайсці толькі на другасным рынку, — удакладняе Арцём.

Другая і больш распаўсюджаная форма ўласнасці нерухомасці ў Польшчы — поўная ўласнасць (prawo własności). У гэтым выпадку пакупнік разам з кватэрай набывае долю зямлі (гараж, «агрудак», частку ўнутранага двара і г. д.). Сюды ж адносяцца аднакватэрныя дамы, «блізнякі», «шарагоўцы» — дамы з участкам зямлі.

— Пры куплі дома або кватэры з поўнай формай уласнасці замежніку патрэбны дазвол МУС, калі нерухомасць знаходзіцца ў прымежнай зоне. Ёсць пералік гмін уздоўж усёй мяжы Польшчы, дзе трэба атрымліваць дазвол. Прыкладам, у ваколіцах Гданьска такая тэрыторыя ляжыць у межах да 50 км ад мяжы.

Арцём таксама расказаў, што дазвол не трэба атрымліваць замежніку, у якога «сталы побыт» большы за пяць гадоў. А вось калі ёсць толькі віза, «унёсак» аб падачы дакументаў на «часовы побыт» — падавацца пакуль не варта.

Алгарытм, як купіць нерухомасць з поўным правам уласнасці

1. Падпісаць з забудоўшчыкам «умову рэзервацыйную». Пакінуць задатак. 
2. Сабраць дакументы для атрымання крэдыту, атрымаць станоўчае рашэнне. 
3. Пасля таго як дом атрымае юр. адрас (забудоўшчык аддасць інфармацыю пра пабудаваны будынак у Urząd Miasta Gminy), падаць дакументы на дазвол у МУС.

У МУС падаюць заяву (унёсак), карту побыту, пашпарт, дакументацыю кватэры/дома, уступную дамову куплі-продажу, дакументы, якія пацвярджаюць паходжанне сродкаў. Спатрэбяцца копіі з прысяжным перакладам. Пералік у кожным выпадку можа трохі адрознівацца.

Цяпер кансультанты рэкамендуюць пазначыць ва ўнёску ў тым ліку палітычныя прычыны пераезду: на іх думку, пасля 24 лютага «працоўных» і «бытавых» прычын можа быць недастаткова.

Тэрмін чакання: 4-6 месяцаў. Можа быць і да года.

Страхавання, калі адмовяць, няма. 

Атрымаўшы дазвол, пакупнік і забудоўшчык ідуць да натарыуса і падпісваюць «умову канцову» (акт куплі-продажу).

Пасля 24 лютага расійцам у дазволах адмаўляюць (як і перыядычна ў дазволах на жыхарства), кажуць кансультанты. Ёсць выпадкі адмоў і беларусам.

Канал зрабіў запыт у МУС і падзеліцца статыстыкай, калі яе адкрыюць.