«Прадаў маме фіктыўна». З якімі цяжкасцямі сутыкаюцца айцішнікі пры продажы кватэр у РБ

«Пакупнік адваліўся, калі даведаўся, што я збіраюся выпісвацца з кватэры праз суд»

• Аб’ект продажу: двухпакаёвая кватэра ў Мінску.
• Плошча: 50 кв. метраў.

— Вясной я вырашыла прадаць кватэру ў Мінску, бо ўжо больш за год жыву ў Польшчы.

Кватэра дасталася мне ад бацькоў 5 гадоў таму. Знаходзіцца ў добрым раёне, пасля маштабнай узаконенай перапланіроўкі з абноўленым тэхпашпартам. Рабілася ўсё пад сябе.

Уклала дамову з агенцтвам. Прадавец адразу ж знайшоўся, на працягу тыдня мы ўклалі з ім папярэднюю дамову.

Праз нейкі час агентка вырашыла ўдакладніць між іншым, як я збіраюся выпісвацца з кватэры. Высветлілася, што выпісацца ў нікуды я не магу нават па генеральнай даверанасці. Трэба альбо перадаваць свой пашпарт у Беларусь, каб мяне прапісалі па іншым адрасе (напрыклад, да бацькоў), альбо прыехаць самой. Але ні першы, ні другі варыянт мяне не задавальнялі.

Прыезд у Беларусь — гэта рызыка. Перадаваць пашпарт таксама нельга. Калі на мяжы пашпарт знойдуць у іншага чалавека, то магчымая канфіскацыя дакумента. Таму я вырашыла выпісвацца праз суд.

Так як ні я, ні блізкія сваякі не маглі падаць заяву ў суд аб зняцці з рэгістрацыі, гэта павінен быў зрабіць новы ўласнік ужо пасля куплі кватэры. Даведаўшыся пра гэта, мой патэнцыйны пакупнік адразу ж адваліўся.

Кватэра вісела яшчэ некалькі тыдняў, праглядаў было шмат, але ніхто не наважваўся ўкласці ўгоду праз маю прапіску.

Я вырашыла паставіць продаж на паўзу і заняцца выпіскай пасля атрымання ДНЖ — і аформіць пастаяннае месца пражыванне за мяжой у беларускім пасольстве ў Польшчы. У гэтым выпадку мяне цалкам здымалі з рэгістрацыі ў Беларусі.

Але ў гэты час знайшоўся другі пакупнік, які пагадзіўся ўкласці спачатку ўгоду, а потым дачакацца маёй выпіскі. Мы на словах агаварылі тэрміны і заклад у 2 тысячы долараў пад гарантыю выпіскі. Звычайна гэты заклад застаецца ў агенцтве як гарантыя.

Але ўжо ў момант укладання папярэдняй дамовы (па генеральнай даверанасці выступаў мой прадстаўнік) пакупнік пачаў жорстка патрабаваць паскарэння працэсу выпіскі. Сума закладу пры гэтым вырасла да 3 тысяч долараў. Прыйшлося пагадзіцца на яго ўмовы.

Пры гэтым на словах мы дамовіліся, што калі раптам суд адмовіць у выпісцы (а ўжо былі такія званочкі), то я пайду выпісвацца праз беларускую амбасаду ў Польшчы. У крайнім выпадку я была гатовая прыехаць у Беларусь.

У выніку яшчэ да суда я прадала кватэру па сярэдняй цане на рынку і аформіла перадачу правоў уласнасці.

Фінансавую частку ўгоду аформілі ў банку. Пакупнік перадаў мне частку ўласных сродкаў, а потым аформіў перавод на мой рахунак крэдытных сродкаў. Пасля закрыцця фінансавых пытанняў ужо ў БРТІ (агенцтва па дзяржаўнай рэгістрацыі і зямельным кадастры — заўв. рэд.) уклалі дамову аб перадачы правоў уласнасці.

У банку я аддала агентцы ўзнагароджанне ў 2 тысячы долараў і яшчэ 3 тысячы долараў закладу пад гарантыю выпіскі.

Цікавы момант. Паколькі юрыдычна агенцтва не можа браць на сябе захоўванне якіх-небудзь грошай ад фізасобы, агентка склала дамову захоўвання грошай (3 тысячы долараў закладу) на сваё імя. Выпісваюся ў належныя тэрміны — грошы забіраю з агенцтва.

Выйшлі зноў на кантакт з агенцтвам, каб паменшыць суму закладу, але там ні ў якую не хацелі нічога абмяркоўваць.

Каб дапамагчы выпісацца, агенцтва дало сваю адвакатку, за якую ручалася, што яна зробіць усё «за адное пасяджэнне». Але на практыцы выйшла сумна: вельмі слабая іскавая заява з разраду «выпішыце яе, ну калі ласка». Ніякіх дакументаў адвакатка ў мяне не запрасіла, са мной на кантакт не выходзіла. Нават без юрыдычнага досведу і адукацыі стала зразумела, што справа правальная.

Суд, як і чакалася, адмовіў у выпісцы. Пасля чаго мы дамовіліся аб сустрэчы з агенткай, каб абмеркаваць далейшыя крокі. Гэтым разам выпісвацца вырашылі праз амбасаду Беларусі ў Польшчы. 

Склалі новае пагадненне. Умовы наступныя. Увесь заклад захоўваецца ў пакупніка. Прапісалі новыя тэрміны па выпісцы (зноў вельмі кароткія). Яшчэ і магчымасць штрафу: «не выпісваюся ў належны тэрмін — грошы застаюцца ў пакупніка».

Мне гэтыя ўмовы, вядома, не спадабаліся, але нічога зрабіць ужо было нельга. Выпісацца ў тэрмін я так і не паспела. Прыйшлося расстацца з 3 тысячамі долараў закладу. Яшчэ давялося аплаціць усе выдаткі на суд і адваката — блізу 300 долараў. 

Цяпер я ўсё яшчэ прапісаная ў мінскай кватэры. Але ўжо атрымала ДНЖ і запісалася на прыём у амбасаду, каб аформіць пастаяннае месца пражыванне за мяжой. Працэдура звычайна займае каля 2-4 месяцаў.

Пасля ўсёй гэтай гісторыі зрабіла для сябе такую выснову: заўсёды трэба ўважліва чытаць дамову, пажадана прасіць у агента, каб скідаў на пошту яе фота загадзя — будзе час пераасэнсаваць або нешта дадаць. Практыка паказвае, што можна многае ўпусціць. І самае галоўнае — усе вусныя дамоўленасці прапісваць дакументальна. Словы забываюцца, а паперка застаецца.

$6000 прыбытку за аднапакаёўку ў старым доме. Тры гісторыі, як прадавалі кватэры ў Мінску ў 2024 годзе

Па тэме

$6000 прыбытку за аднапакаёўку ў старым доме. Тры гісторыі, як прадавалі кватэры ў Мінску ў 2024 годзе

«Прадалі кватэру фіктыўна»

• Аб’ект продажу: двухпакаёвая кватэра ў Мінску.
• Плошча: 49 кв. метраў.

— У мяне была двухпакаёвая кватэра ў Мінску. Купіў яе амаль 15 гадоў таму.

У 2020 годзе з’ехаў з Беларусі. Аформіў на сястру генеральную даверанасць.

Кватэра ўвесь гэты час пуставала. У арэнду здаваць не планаваў. Па-першае, у кватэры заставаліся асабістыя рэчы. Па-другое, не хацелася мець справу з падатковай. І была надзея, што змагу вярнуцца ў краіну.

Але ў 2023 годзе беларускія консульствы перасталі выдаваць новыя генеральныя даверанасці. Тэрмін дамовы паміж мной і сястрой падыходзіў да канца. І я вырашыў тэрмінова «прадаць» кватэру маме.

Па генеральнай даверанасці было немагчыма падарыць кватэру, толькі прадаць. Так што ўсё афармлялася як продаж за пэўную суму наяўнымі (якія, вядома, мама мне не плаціла). Угоду афармлялі з дапамогай рыэлтара. Спатрэбілася «згода на продаж кватэры» ад маёй жонкі, бо яна была прапісаная ў кватэры. Угода прайшла хутка. У падатковай пытанняў не ўзнікла.

А не так даўно кватэра была прададзеная ўжо рэальнаму пакупніку за рэальныя грошы. Ён выплаціў усю суму адразу, без крэдыту.

«Долю ў кватэры прадавалі каля паўгода»

• Аб’ект продажу: 2/3 долі ў трохпакаёвай кватэры ў Курасоўшчыне.
• Цана: прадалі за 33 тысячы долараў, купілі кватэру ў Малінаўцы за 72 тысячы долараў.

— З мужам запланавалі куплю кватэры на другасным рынку. Разглядалі Маскоўскі і Фрунзенскі раёны. Мы прывыклі да гэтых раёнаў, там добрая інфраструктура, ад працы недалёка і сваякі побач.  

Разглядалі двухпакаёўкі да 75 тысяч долараў з нармальным рамонтам, каб можна было адразу заехаць і жыць, з нармальнымі санвузламі, якія яшчэ гадоў 5-10 можна не перарабляць, з бетоннай сцяжкай, а не драўлянымі падлогамі. Таксама была важная наяўнасць ліфта, таму не разглядалі пяціпавярхоўкі.

У выніку знайшлі прыдатную пад нашы патрабаванні трохпакаёвую кватэру ў Малінаўцы за 72 тысячы долараў.

Палову неабходнай сумы збіраліся ўзяць у банку ў крэдыт, яшчэ палову — выручыць ад продажу 2/3 долі (два пакоі) у трохпакаёвай кватэры ў Курасоўшчыне, якая належала мужу. Кватэра больш за 10 гадоў таму перайшла да мужа і яго стрыечнай сястры ў спадчыну ад цёткі.  Першапачаткова кожны быў уласнікам ½ долі, пазней мы выкупілі яшчэ адзін пакой.

Сваю долю мы выставілі за 34 тысячы долараў, але прадавалі вельмі доўга — напэўна, паўгода.

Першая ўгода сарвалася, так як наша доля не была выдзеленая (хоць пакупнік спачатку казаў, што гэта для яго не праблема).

Але каб вылучыць долю, трэба выдаткаваць немаленькую суму на судовыя выдаткі, адваката. Мы палічылі, што ўся працэдура абыдзецца нам прыкладна ў 5 тысяч долараў і зойме мінімум месяц-паўтара

Пасля адмовы патэнцыйнага пакупніка праглядаў не было блізу двух месяцаў. Але, самае галоўнае, парушыўся ланцужок продажаў. Грошы ад продажу долі мы планавалі адразу аддаць за кватэру ў Малінаўцы, а астатнюю частку пагасіць крэдытам. Але ў выніку першай часткі сумы ў нас не аказалася.

Нам пашанцавала, уласнікі кватэры ў Малінаўцы прапанавалі аддаць першы ўнёсак крэдытам. Выявілася, ім самім тэрмінова патрэбныя былі грошы для куплі кватэры ў Фаніпалі. У выніку падпісалі пагадненне куплі-продажу і дамовіліся, што першую частку грошай мы аддаём крэдытам, а другую на працягу паўгода.

Крэдыт мы ўзялі на суму 110 тысяч рублёў (34 тысячы долараў па курсе Нацбанка на той момант) пад 14,4% на 20 гадоў. Але другую частку грошай нам у выніку давялося пазычаць, бо продаж нашай долі зацягнуўся.

Спачатку доўга не было пакупнікоў. Потым яны пачалі падцягвацца, але многія шукалі халявы, прапаноўвалі дамовіцца з другім уласнікам, каб мы прадалі ўсю кватэру па кошту долі. Некаторыя адмаўляліся ўкладаць дамову праз агенцтва, то-бок без папярэдняй дамовы. Многія спрабавалі скінуць больш за 10-15% ад выстаўленай кошту.

У выніку нам удалося прадаць долю крыху ніжэй за выстаўленую першапачаткова цану — за 33 тысячы долараў. Ключы ад новай кватэры ў Малінаўцы мы атрымалі толькі праз 4 месяцы пасля падпісання дамовы куплі-продажу.

У Мінску ўпалі продажы кватэр — рынак страціў 20% пакупнікоў

Па тэме

У Мінску ўпалі продажы кватэр — рынак страціў 20% пакупнікоў

Wargaming уклаўся ў куплю 100 кватэр у Літве. І, верагодна, зарабляе на іх продажы і арэндзе

Па тэме

Wargaming уклаўся ў куплю 100 кватэр у Літве. І, верагодна, зарабляе на іх продажы і арэндзе