«Многим помещениям нужен ремонт». Colliers о перспективах ИТ-компаний на «Горизонте»

Плюсы аренды 

— Запросы на аренду в таких зданиях, как «Горизонт», периодически поступают. Интерес «айтишников» понятен по нескольким причинам. 

Местоположение

Хорошее местоположение с арендной ставкой значительно ниже рынка: от 10-15 рублей с НДС без ремонта до 25 рублей с НДС за офисное помещение с базовым ремонтом, плюс расходы на коммунальные платежи и эксплуатацию. При этом арендные ставки выставляются в рублях. Это очень выгодно отличает предложение от других, где ставки традиционно для рынка офисной недвижимости выставляются в евро.

Выбор

В  коммерческом фонде, который предлагает «Горизонт» для аренды, широкий выбор помещений различного метража. Причем не только офисного типа, но и складского, а также производственного назначения — от небольших помещений до 100 кв. метров до более серьезных площадей в несколько тысяч кв. метров. То есть выбор по площадям есть. Более того, возможно и объединение площадей. Таким образом на сегодня «Горизонт» может удовлетворить запросы на помещения площадью более 2000 кв. метров.

Ремонт по-своему

Возможность полностью сделать ремонт под себя. Учитывая назначение объекта — это может быть интересный офис с высокими потолками в стиле лофт в центре города с хорошим транспортным сообщением.

Минусы аренды

Но как всегда есть нюансы, отпугивающие потенциальных арендаторов.

Бюрократия

Не совсем прозрачная процедура оформление арендных отношений, тяжелый переговорный процесс и, скажем так, разница в культуре переговоров. «Айтишники», как потенциальные арендаторы, в большинстве своем более динамичные в принятии решений. Многие условия договорных отношений они могут принять, что называется, «на доверии», чтобы ускорить переезд и подготовку помещения. Но представители арендодателя — более бюрократизированы и не склонны к диалогу в той степени, которая устроит потенциального арендатора. Из-за этого возникают конфликты уже на стадии подготовки к сделке.

Состояние офисов

Несмотря на гипотетическую возможность сделать ремонт по-своему проекту, фактически арендатор сталкивается с тем, что здание может не соответствовать современным параметрам работы, который ИT-бизнес предъявляет к офису. Это технические параметры (не ясно, что с сетями, напряжением, проводкой, нагрузкой на полы и проч.), так и параметрам комфорта — вентиляция слабая, недостаток санузлов, где-то есть проблема с окнами при объединении помещений, глубина рабочей зоны, качество воздуха и многое другое.

Сейчас большая часть помещений под аренду в состоянии «требуется ремонт», при этом в некоторых случаях — капитальный.

Еще один нюанс — неухоженные производственные виды (экстерьер) и нежелание собственника вкладываться в инфраструктуру объекта (входная группа, окружающая территория, МОПы и т. п.).

При этом, когда арендатор начинает разбираться в возможностях изменения технических недостатков помещений, оказывается, что арендодатель готов не на все изменения, а некоторые из них — и вовсе нельзя применить по нормам строительства и проектирования.

Дорогая реконструкция

Технические проблемы и проблемы устаревания представлений о комфорте — очень типичные для зданий из старого коммерческого фонда, который находится в собственности государства. Реконструкция — зачастую слишком дорогой проект для такого арендодателя и вся финансовая нагрузка подобных работ ложится на плечи арендатора. И в этом случае есть большие риски, что помимо своих помещений придется вкладываться в инфраструктуру здания в целом, что, конечно, для многих арендаторов является неожиданностью в процессе подготовки переезда.

Впоследствии, если переезд все же состоялся, такой арендатор хочет иметь уверенность, что его не попросят съехать внезапно, и все условия арендных отношений будут соблюдаться четко со стороны арендодателя, не будет форс-мажоров и дополнительных трат. Но как показывает практика, арендатор госфонда может быть уверен в этом не всегда. Насколько сильно можно рассчитывать на порядочность в деловых отношениях арендатор-арендодатель — можно протестировать именно на «входе» в сделку аренды.

Если уже в процессе переговоров возникают конфликты об условиях аренды, каникул, депозита, неустойки и прочих важных нюансов, умалчивается текущее состояние дел, то это лишний повод задуматься. Насколько надежные инвестиции в условные 150 тысяч евро ремонта и какие риски оставить их арендодателю, не дождавшись окончания срока действия договора аренды.