«Бали похож на Дубай». Неудобные вопросы айтишников про инвестиции на Бали

Комментарий: Иностранцу недвижимость на Бали не продадут. Продадут местному, который по договору аренды даст ей пользоваться вам. Но формально владельцем будет он. 

Ответ: В Индонезии иностранцам доступно два типа владения: аренда на свое имя и собственность на компанию с иностранным капиталом. 

• Аренда — самый простой способ получить права на недвижимость в Индонезии. Её срок законодательно не ограничен. Покупатель получает возможность пользоваться недвижимостью на срок, указанный в договоре аренде. Стандартно по рынку это 25-30 лет. В наших договорах это 30-38 лет + продление на срок до 50 лет.
• Право собственности напрямую недоступно иностранцам, но они могут основать компанию с зарубежным капиталом, где будут единоличными владельцами. И уже на неё покупать недвижимость в собственность. И продавать её в собственность другим физическим и юридическим лицам.

За последнее десятилетие цены на землю выросла в десятки раз, а свободных участков в туристических районах практически не осталась. Поэтому лучшие земельные участки не продаются, а сдаются в аренду, и поэтому большая часть девелоперских проектов сегодня — это именно аренда.

Комментарий: Бали похож на Дубай. Точно также ищут инвесторов под сомнительные истории с недвижимостью.

Ответ: Сложно комментировать, что именно творится в Дубае. На Бали дела обстоят следующим образом:

• Бали — это про туризм. С пляжами, пальмами, вулканами, культурными мероприятиями, крутой гастрономией и вечерней жизнью. Поток туристов стремительно растёт. Если в 2019 на пике было 6,1 млн человек, то прогноз на этот год уже 7 млн. 
• Если раньше здесь был массовый туризм, сейчас на Бали едут из Европы, США, Австралии, Арабских стран и Азии. Средний чек этих туристов значительно выше, чем в соседнем Таиланде.
• При этом количество отелей здесь растёт медленнее, чем турпоток. В прошлом году мы поставили рекорд по заполняемости (74%) и средним ценам за ночь ($300+).

У иностранцев сейчас есть хорошая возможность участвовать в туристическом буме острова за счёт инвестиций в недвижимость — а именно в верхний гостиничный сегмент, который сейчас пользуется особенно высоким спросом.

Вопрос: Зачем инвестировать в недвижимость на Бали? 

• Это выгодно. За счёт быстрого роста и перспектив недвижимость на Бали показывает, возможно, одни из самых высоких цифр по доходности в мире. 
• Это надёжно. За всю историю современной Индонезии (с 1949) здесь ни разу не практиковалась национализация, коммунизм и другие формы посягательств на частную собственность. Плюс, страна поощряет иностранные инвестиции и защищает их на законодательном уровне. Инвесторам дают разные опции по визам для ВНЖ: от 2 до 10 лет (в зависимости от объема инвестиций). Плюс здесь можно создавать компании с иностранным капиталом, где вы как иностранец будете 100% собственником. Для сравнения, в Таиланде это максимум 49%, остальное — только на местных.
• Индонезия — нейтральная страна. Вы можете всегда беспрепятственно попасть сюда. Компании, банковские счета и другие финансовые услуги оказывают вне зависимости от того, какой у вас паспорт. 
• Здесь классно. На Бали отсутствует ярко выраженная сезонность. Тут приятный климат, разнообразная тропическая природа, доброжелательное местное население и уникальное комьюнити экспатов, за счёт которых здесь за последние годы появилось так много качественный бизнесов от общепита, фитнес-центров и спа до сервисов западного уровня. 

Вопрос: Какие локации на Бали самые удачные с точки зрения инвестиций и почему?

Лучшие районы для инвестицией, на мой взгляд, должны отвечать сразу нескольким критериям:

• Растущий спрос. Это должен быть район с уникальными туристическими магнитами, которые будут в долгосрочной перспективе привлекать туристов. 
• Ограниченное предложение. В районе должно быть ограниченное количество свободной для девелопмента земли. Это гарантия того, что не будет овер девелопмента.
• Туристическая инфраструктура: дороги, променады, рестораны и другие удобства для туристов.

Мне нравится район Улувату. Здесь находятся самые чистые и живописные пляжи острова с лучшими закатами, главные сёрф-споты, а также рестораны и самые дорогие гостиницы на Бали. Район примечателен тем, что здесь живут преимущественно экспаты, что создает уникальный микс спорта, музыки, лайфстайла и развлечений. В последние несколько лет Улувату бурно развивается.

Вопрос: Какие гарантии у застройщика?

• Все проекты вместе с земельными участками находятся на балансе одной компании.
• Компания растёт медленно и не берёт на себя чрезмерные обязательства. Наш самый большой проект на превышает 44 апартамента. Тем самым мы гарантируем, что качество не будет ухудшаться, а проекты будут сдаваться в срок. 
• Мы строим камерные проекты на больших участках земли, поэтому проходим по всем требованиям местных контролиющих органов: у каждой зоны есть свои условия. Если брать туристическую территорию, то участок будущего проекта должен быть застроен не более чем на 50%. При этом 30% должны оставаться зелёными, а 20 — уходить под дороги и парковку. Коэффициент застройки не может превышать два. Это значит, что если у вас участок 10 соток (1000 кв. м.), то общий объём строительства не может быть больше 2000 кв. м. В наших проектах мы застраиваем не более 40%, при этом коэффициент застройки ещё не превышал 1.1. Это в два раза ниже разрешенного.
• Мы действительно достраиваем и сдаём проекты. А построенные проекты пользуются популярностью у наших гостей. Примеры вы можете посмотреть на всех самых известных онлайн букинг-платформах. Например наш комплекс вилл с кафе и спа ASAI Village и новый проект Lyvin Bingin.

Вопрос: Какой срок окупаемости инвестиций?

В среднем в финмодели закладывается окупаемость 7-8 лет.

Вопрос: Как застройщик гарантирует окупаемость? На Бали уже и так полно отелей и вилл люкс-класса. 

Мы не гарантируем окупаемость, мы делаем предположение об окупаемости исходя из результатов своих прошлых проектов + текущей ситуации на рынке недвижимости. При этом наши финмодели достаточно просты и понятны: 

• Мы берем среднюю заполняемость по нашему сегменту — 74%, 
• Делаем выборку релевантных гостиничных проектов в ближайшей доступности.
• Отступаем от их цен 2-3 раза и делаем финансовые проекции. 
• Так у нас получается доходность 14% на этапе котлована. 

Вопрос: Случались ли у вас задержки по срокам на предыдущих объектах?

Да, пока рекорд — 5 месяцев. Строительная культура Индонезии сильно отличается от остального мира. Поэтому чтобы достичь качества, которое мы в итоге показываем, приходится переделывать одни и те же работы порой по несколько раз.

Помимо этого во время реализации проекта иногда приходят классные идеи, которые мы предлагаем собственникам и в случае согласия начинаем реализовывать. Так, например, на проекте Ливин Меласти мы отказались от использования плитки в пользу мрамора, добавили в интерьерные решения цельное дерево, кровлю решено было полностью озеленить газоном — это значительно повысило ценность всей виллы.

Вопрос: Какие риски есть у меня как у инвестора?

• Проект не достроится.
  Как минимизировать: по нашему инвестиционному договору собственник может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора в любой момент времени и потребовать возврат всех уплаченных средств в полном объеме. В этом случае возврат будет сделан в течение 60 дней. 

• Проект достроится, но не будет приносить прогнозируемый доход.
  Как минимизировать: по нашему договору управления собственник вправе сменить управляющую компанию, если проект показывает доходность ниже рынка.

Больше о проектах Lyvin Properties